房地產(chǎn)可以說是最受政策關(guān)注的行業(yè)，它一頭牽涉GDP、稅收、土地財(cái)政、就業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)，另一頭牽涉千家萬戶的居住空間和生活狀況。針對(duì)這個(gè)行業(yè)，政策發(fā)布最為密集，多的時(shí)候，中央和地方政府加起來一年能發(fā)數(shù)百條政策；政策影響極為直接，幾乎所有環(huán)節(jié)都有政策發(fā)力，最為直觀的是，目前很多城市仍有“四限”：限價(jià)，限售，限購(gòu)，限貸。正因如此，這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員，廣大購(gòu)房者，資本市場(chǎng)投資者，無不極為關(guān)注房地產(chǎn)政策的變動(dòng)。

(資料圖)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售較為低迷，內(nèi)生動(dòng)力不足，居民消費(fèi)意愿弱、儲(chǔ)蓄意愿強(qiáng)，不斷延遲剛性購(gòu)房，或者取消改善性置業(yè)計(jì)劃。

而從資本市場(chǎng)來看，房地產(chǎn)板塊已處在20多年來的估值水平的最低位區(qū)域。從房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢(shì)來看，在2014-2015年的牛市后，一直呈現(xiàn)震蕩盤跌狀態(tài)，目前從年線來看，房地產(chǎn)板塊跌勢(shì)趨緩。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于觸底回升的關(guān)鍵時(shí)刻，724政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)，明確我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，強(qiáng)調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；中央接連出手釋放利好信號(hào)，一線城市扎推表態(tài)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，鄭州打響省會(huì)放松第一槍。

8-9月將迎來政策紅利月，新政策持續(xù)落地，房地產(chǎn)前景如何？哪些政策還有松綁空間？未來的投資機(jī)會(huì)又在哪里？

在此背景下，鈦媒體國(guó)際智庫發(fā)布《新政策、新形勢(shì)：房地產(chǎn)前景展望及投資機(jī)會(huì)分析》，報(bào)告分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及股市走勢(shì)、政策調(diào)整趨勢(shì)及影響，研判未來房地產(chǎn)板塊的整體趨勢(shì)，指出行業(yè)有望出現(xiàn)的四類投資機(jī)會(huì)，幫助從業(yè)者以及投資者更清晰的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)，對(duì)后市做出更準(zhǔn)確的判斷。

目錄

（一）房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向1、政治局定調(diào)2、部委跟進(jìn)3、地方落實(shí)（二）政策轉(zhuǎn)向背景1、市場(chǎng)供求轉(zhuǎn)變2、房企出險(xiǎn)頻發(fā)3、地方財(cái)政壓力大（三）政策調(diào)整趨勢(shì)及影響1、認(rèn)房不認(rèn)貸，激活核心城市置換鏈條2、降首付，降低購(gòu)房門檻3、降利率，減緩居民還款壓力4、稅費(fèi)減免，降低購(gòu)房成本5、因城施策，突破限購(gòu)6、優(yōu)化限價(jià)規(guī)則（四）房地產(chǎn)板塊整體趨勢(shì)1、板塊估值見底、筑底跡象明顯2、政策定調(diào)轉(zhuǎn)向，扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)3、市場(chǎng)漸進(jìn)回暖，各城市分化復(fù)蘇4、開發(fā)模式由高周轉(zhuǎn)變高質(zhì)量（五）未來房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)在哪里？機(jī)會(huì)點(diǎn)一：城中村改造相關(guān)參與者機(jī)會(huì)點(diǎn)二：產(chǎn)品品質(zhì)高的房企機(jī)會(huì)點(diǎn)三：核心板塊布局的國(guó)央企機(jī)會(huì)點(diǎn)四：先發(fā)布局多元賽道的房企

一、房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向：政治局會(huì)議定調(diào)，部委跟進(jìn)，地方落實(shí)

中央密集發(fā)聲。7月24日，政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)，首次明確我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，并釋放兩大信號(hào)，一是要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，政策松綁力度有望進(jìn)一步加大，二要加速城中村改造，推進(jìn)城市更新。

政治局會(huì)議定調(diào)后，中央其他部門也紛紛表態(tài)行動(dòng)起來。住建部提出，要落實(shí)好降首套首付、降利率、降稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策。證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持股債聯(lián)動(dòng)，繼續(xù)保持房企資本市場(chǎng)融資渠道穩(wěn)定，這意味著證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)采取一系列措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康。央行2023年下半年工作會(huì)議指出，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

一線城市扎推表態(tài)優(yōu)化房地產(chǎn)政策。政治局會(huì)議以后，北京和廣州明確盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持剛性和改善性住房需求。深圳表示結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作。上海表示堅(jiān)持因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。一線城市的密集表態(tài)為行業(yè)注入了極大的信心。

8月3日，鄭州打響省會(huì)放松第一槍，發(fā)布新政15條力促樓市，首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首提“穩(wěn)消費(fèi)預(yù)期”、首提降存量房貸利率，且契稅補(bǔ)貼力度明顯增大，取消了限售，推進(jìn)現(xiàn)房銷售、試行地下停車位辦理預(yù)售等規(guī)定?！班?5條”相關(guān)政策政治站位高、落地性強(qiáng)，也意味著新一輪以城市為單位的政策寬松潮正式開啟。

緊隨著鄭州步伐，另一省會(huì)城市南京也推出了樓市新政。涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優(yōu)化車位車庫銷售審批手續(xù)、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等。

預(yù)計(jì)8月地方政策優(yōu)化有望加速出臺(tái)，一線和強(qiáng)二線城市將快速得到落實(shí)。

二、政策轉(zhuǎn)向的背景：市場(chǎng)、房企與地方財(cái)政

1、市場(chǎng)：供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，需求收縮，房企拿地意愿低，城投拖底項(xiàng)目難入市

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，近40年來，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1㎡增至34.7㎡，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。居民基本住房需求已得到滿足，且我國(guó)出生人口從2017年以來開始下滑，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新房見頂后的回落階段。

從房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)來看，2023上半年，商品房銷售面積59515萬方，同比下降5.3%，降幅擴(kuò)大4.4%；商品房銷售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%，漲幅收窄7.3%。上半年收官的累計(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不樂觀，尤其銷售面積不及去年同期水平。

從土拍熱度看，2022下半年后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一批民營(yíng)房企主動(dòng)退出了土地競(jìng)拍，土地市場(chǎng)開始明顯降溫。2021-2022年全國(guó)宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

2、房企出險(xiǎn)事件頻頻發(fā)生，債務(wù)問題持續(xù)引發(fā)關(guān)注，Q3還將迎來債務(wù)小高峰

萬達(dá)7月頻頻出手沖上熱搜，三次萬達(dá)電影的股權(quán)轉(zhuǎn)讓共收回超73.8億元，其背后是其不可忽視的償債壓力；昔日房地產(chǎn)龍頭富力地產(chǎn)身陷“被申請(qǐng)破產(chǎn)”傳聞，讓業(yè)內(nèi)外感嘆不已，也又一次給行業(yè)響起了預(yù)警；素有“保定一哥”之稱的前TOP100房企隆基泰和發(fā)布公告，宣布進(jìn)入司法重整；昔日千億房企泰禾集團(tuán)宣布股票終止上市；恒大拖延已久的財(cái)報(bào)終于浮出水面，2.44萬億的負(fù)債讓“負(fù)可敵國(guó)”成為了近期的熱搜詞；世茂時(shí)隔一年復(fù)牌但股價(jià)大跌65.61%，未能如期償還的借貸已經(jīng)達(dá)突破千億元；昔日2000億地產(chǎn)黑馬陽光城退市；碧桂園承認(rèn)出現(xiàn)階段性流動(dòng)壓力，仍未支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。

一樁樁，一件件很難不引起業(yè)內(nèi)外的關(guān)注，在行業(yè)的劇烈調(diào)整下，很多房企都在面臨著負(fù)債以及盈利方面的問題，這些問題的化解還尚需一段時(shí)間進(jìn)行有效出清。

3、地方政府負(fù)債率連年上升

根據(jù) Wind 的數(shù)據(jù)整理，我國(guó)地方政府債務(wù)率自2018年以來快速提升，年均增長(zhǎng)12%，2022年達(dá)到125%，政府債務(wù)率呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)。

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