中房報記者 陳標志 海南報道

原本是一樁普通的土地使用權掛牌出讓，卻演變成了一場行政官司。

兩年前，一家名為“海南誠城鑫隆文化旅游投資有限公司”（以下簡稱“海南誠城鑫隆公司”）的企業(yè)，以2.31億元成交價受讓了萬寧市自然資源和規(guī)劃局（以下簡稱“萬寧市資規(guī)局”）公開掛牌出讓的一宗土地使用權。

【資料圖】

海南誠城鑫隆公司認為，其競得的土地理應是“凈地交付”，但土地現(xiàn)狀不具備“拿地即開工”條件。但萬寧市資規(guī)局認為，土地出讓合同中約定的是“現(xiàn)狀交付”，并非企業(yè)所說的“凈地交付”。

政企之間矛盾由此產(chǎn)生，企業(yè)一紙訴狀將政府部門訴至法院，要求解除雙方簽訂的土地出讓合同，返還企業(yè)所繳納的2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。

一審法院開庭審理后，駁回了企業(yè)訴求。最近，海南省第一中級人民法院通知雙方當事人，并當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。

通常情況下，不到萬不得已開發(fā)商拿地后很少有主動要求退地的情況發(fā)生，這起行政協(xié)議官司最后結果如何還有待法院的最終判決。但無論對于企業(yè)還是政府部門而言，在未來土地使用權出受讓過程中的風險防范，均具有典型的“樣本”意義。

企業(yè)訴訟退地

這起行政協(xié)議一案的源起，要追溯至2年前。

2021年5月14日，海南省萬寧市資規(guī)局在海南日報、全國公共資源交易平臺等媒介，發(fā)布一則《國有建設用地使用權公開掛牌出讓公告》。

這是一則再也普通不過的國有土地使用權出讓公告。

公告內容顯示，經(jīng)萬寧市人民政府批準，萬寧市資規(guī)局決定以掛牌方式出讓一宗國有建設用地（萬讓2021-13號地塊）使用權。

記者從上述公告上獲悉，該地塊位于萬寧市興隆興梅大道西側地段，即被譽為“東方夏威夷的一顆明珠”、海南著名旅游勝地——興隆鎮(zhèn)。憑借其在國內外知名度及區(qū)域位置優(yōu)勢，興隆一直是房地產(chǎn)、旅游等項目的開發(fā)熱土。

本次出讓的“萬讓2021-13號”地塊，面積6.1813公頃（合92.72畝），土地性質屬40年出讓年限的零售商業(yè)用地，掛牌起始價為1.2394億元。

2021年6月18日，作為河南投資商在海南設立的海南誠城鑫隆公司，最終以2.31億元的成交價競得該地塊。

同年7月15日，海南誠城鑫隆公司與萬寧市資規(guī)局簽訂了一份《國有建設用地使用權出讓合同》。合同簽訂后，海南誠城鑫隆公司依約支付了全部土地出讓款。

上述合同約定，萬寧市資規(guī)局同意在2021年8月15日前，將出讓宗地交付給海南誠城鑫隆公司。同時，該合同也對土地交付條件進行了載明，即“場地平整”及“周圍基礎設施”均達到“以現(xiàn)狀為準”。

記者注意到，在此前掛牌出讓公告中，也對該地塊達到的交付條件作了詳細說明。

該公告原文表述稱，“該地塊已經(jīng)達到下列凈地條件：安置補償落實到位，土地權利清晰；不存在土壤污染，符合土壤環(huán)境質量要求；確認通水、通電、通路等，完成土地平整，具備動工開發(fā)必須的條件；已完成地上附著物清表，地上附著物已補償?shù)轿唬瑹o法律經(jīng)濟糾紛”。

但是，該地塊項目開發(fā)并未往下繼續(xù)，政企之間引發(fā)了一場行政協(xié)議官司。

2021年12月14日，海南誠城鑫隆公司將萬寧市資規(guī)局訴至法院，要求解除上述土地出讓合同，返還2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。

從斥資2.31億元競得土地，到最后政企“翻臉法院見”，這半年間究竟發(fā)生了什么？企業(yè)為何決意要退地呢？

一審駁回企業(yè)訴求

2022年5月17日，海南陵水黎族自治縣人民法院公開開庭審理了該起行政協(xié)議案，并于同年10月28日作出了一審判決。

記者從上述行政判決書上了解到，雙方的矛盾焦點主要是地塊的交付條件，即是否“凈地交付”。

海南誠城鑫隆公司認為，企業(yè)已依約支付了全部的土地出讓金，但萬寧市資規(guī)局并沒有履行“凈地”交付的條件，導致企業(yè)無法正常使用土地。

海南誠城鑫隆公司訴稱，雙方簽訂合同后，萬寧市資規(guī)局應于2021年8月15日前向企業(yè)凈地交付土地；但經(jīng)企業(yè)催告后，萬寧市資規(guī)局仍不能在合同約定的期限內進行凈地交付。

“2021年8月15日是雙方合同約定的交付日期，但該地塊遠未達到‘地上附著物清表’的條件，不具備動工開發(fā)必須的條件，也不符合建設用地使用權‘凈地’出讓的約定和法律規(guī)定?！逼髽I(yè)稱，直至2021年10月15日（延期交付土地超過60日），當?shù)鼐用袢栽谠摰貕K之上從事養(yǎng)殖、種植等生產(chǎn)經(jīng)營活動。

但萬寧市資規(guī)局認為，案涉合同上約定的土地交付條件為“以現(xiàn)狀為準”，該行政協(xié)議目前不具備法定解除條件。

“該行政協(xié)議第六條約定，出讓人同意在2021年8月15日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時達到的土地條件，無論是場地平整還是周圍基礎設施均是‘以現(xiàn)狀為準’，出讓人并未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作?！比f寧市資規(guī)局稱。

萬寧市資規(guī)局還表示，案涉宗地的土地清表工作在依序進行。

庭審法院表示，該合同合法有效，雙方應依照合同約定履行義務。但法院認為，萬寧市資規(guī)局于2021年8月11日為企業(yè)辦理了國有土地使用權證，均履行了合同約定的義務。

關于土地交付條件問題，法院認為，合同中并沒有明確約定“凈地交付”，只是約定了“場地平整達到以現(xiàn)狀為準”，所以不能說明萬寧市資規(guī)局交付土地不符合約定。

10月28日，法院以合同未約定“凈地交付”等3方面理由，駁回了海南誠城鑫隆公司的訴訟請求。

上訴案庭上詢問

“一審判決在事實查明部分，對土地掛牌出讓公告中的‘凈地’表述事實只字未提，然后僅憑合同中‘現(xiàn)狀交付’等理由駁回企業(yè)訴求，是不客觀公正的?！币粚徟袥Q后，海南誠城鑫隆公司表示不服，遂向海南省一中院進行上訴。

最近，海南省一中院依法通知雙方當事人，當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。庭上，“凈地交付”仍是雙方爭論的焦點問題。

海南誠城鑫隆公司稱，2021年5月14日，萬寧市資規(guī)局在各媒介平臺公開發(fā)布的土地出讓公告，已明確“該地塊已經(jīng)達到下列凈地條件”，包括“安置補償落實到位，土地權利清晰”“確認通水、通電、通路等，完成土地平整，具備動工開發(fā)必須的條件”“已完成地上附著物清表，地上附著物已補償?shù)轿弧钡葪l件。

海南誠城鑫隆公司認為，公告內容就是萬寧市資規(guī)局公布的土地狀況及凈地標準，合同中的“場地平整達到以現(xiàn)狀為準”的“現(xiàn)狀”，就是指符合公示的土地狀況及凈地標準；萬寧市資規(guī)局在立案后對場地的緊急清理行為，都說明合同中約定的現(xiàn)狀就是公告的“凈地現(xiàn)狀”。

萬寧市資規(guī)局卻表示，土地出讓合同不應被判令解除，一審法院駁回企業(yè)的訴訟請求是正確的。其堅稱，無論是場地平整還是周圍基礎設施均是“以現(xiàn)狀為準”，出讓人并未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作，企業(yè)在競買前完全知悉此點。

萬寧市資規(guī)局在答辯狀中稱，目前，清表及補償單位萬寧市興隆管委會已經(jīng)支付完畢全部的補償款，清表工作也已經(jīng)完成；案涉土地目前完全屬于凈地，具備開發(fā)建設條件。

“事實上，直到一審法院公開開庭審理之日，涉案土地上仍有檳榔、橡膠樹、魚塘、房屋、墳墓、采石場等地上附著物未開始清表，尚未完成拆遷安置補償工作。”海南誠城鑫隆公司稱，客觀上企業(yè)已無法對涉案土地再進行整體開發(fā)利用，不能實現(xiàn)合同目的，萬寧市資規(guī)局已經(jīng)構成根本性違約。

該上訴案庭上詢問進行了一上午，雙方各執(zhí)一詞。法官征求當事人意見是否愿意協(xié)商和解，雙方當事人均表達了有進一步溝通協(xié)商的意愿。記者將進一步關注此事。